賃貸の退去と敷金

国土交通省のガイドラインは、原状回復を、借主の故意・過失や普通でない使い方で付いた損耗・キズを直すことと定めています。借りた当時の状態に戻すことではありません。

年月による劣化（経年変化）と、普通に使って付く損耗（通常損耗）の修繕費は、家賃に含まれていると考えます（国土交通省）。

2020年4月1日施行の改正民法で、借主は通常損耗や経年変化を元に戻す義務を負わないと定められました（国土交通省）。

ガイドラインが示す例です。実際の負担は、契約の特約や損耗の程度で変わります。

たとえば壁紙（クロス）やカーペットは、6年で価値が1円になると考えます。入居時に張り替えたクロスなら、4年住んで退去すると、借主の負担は3分の1です（国土交通省の計算例）。

耐用年数の例：流し台は5年。エアコン・冷蔵庫・ガスレンジ・インターホンは6年。便器・洗面台は15年。ユニットバスや浴槽は建物の耐用年数を使います（国土交通省）。

年数を考えないものもあります。畳表・襖紙・障子紙は消耗品として扱います。鍵をなくしたときの交換費は全額が借主の負担です。フローリングの部分的な補修は、年数を考えず面積の単位で負担します（国土交通省）。

直す範囲は、キズのある部分に限るのが基本です。クロスは、キズのある面を含む1面分までは借主の負担でもやむを得ないとされています（国土交通省）。

借主の負担は、高級なクロスへのグレードアップの費用までは含みません（国土交通省）。

ハウスクリーニング代など、通常より重い負担を借主に課す特約もあります。ガイドラインは、有効になる条件を3つ挙げています。必要で暴利でない理由があること、借主が通常を超える負担だと分かっていること、借主が負担する意思を示していること（国土交通省）。

契約書と重要事項説明書を読み返します。

退去のトラブルの大きな原因は、入居時と退去時の確認が足りないことです。ガイドラインは、部屋ごとのキズや汚れをチェックリストに書き、写真を撮るよう勧めています。後で争いになったときの証拠にもなります（国土交通省）。

入居のときは、キズや汚れ、備え付けの設備が動くかを、日付が分かる写真とメモで残します（国民生活センター）。

入居時の写真がなくても、入居時のやりとりや管理会社に知らせた記録を探します。

敷金は、家賃の滞納や借主が付けた損傷の修繕費を引いて、残りが返されるお金です。「保証金」などの名前でも、同じ性質なら敷金です（国土交通省）。

敷金は、契約で別に決めていなければ、明け渡した後に返還を求められます。何日後かは契約書で確かめます（国土交通省）。

精算に納得できないときは、ガイドラインの基準を示して明細の説明を求め、話し合います（国民生活センター）。

消費者ホットライン188にかけると、近くの消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます（消費者庁）。

話し合いで決着しないときは、60万円以下のお金の支払いを求める少額訴訟という手続きがあります。原則1回の審理で判決が出ます（国土交通省）。